建物の明渡し請求を検討すべきタイミング

建物を賃貸している場合、賃借人の債務不履行にもとづいて契約を解除し明け渡しを求めるべきケースがあります。

また賃借人でもない無権利者が建物を占拠していて明け渡しが必要になる場合もあります。

以下では建物の明け渡し請求を検討すべきタイミングをご紹介します。

 

1.賃料を3か月以上滞納された

建物を賃貸していると、賃貸人が家賃を滞納するケースが多々あります。1か月程度の賃料不払いでは賃貸借契約の解除事由にならないと考えられていますが、滞納家賃が3か月分以上になると信頼関係が破壊されたとして、契約の解除が認められやすくなります。3か月分以上賃料が支払われていないタイミングで、契約解除と建物明け渡しを検討しましょう。

 

2.無断転貸された

賃貸借契約において、賃借人が建物を無断で他人に転貸するのは重大な契約違反です。無断転貸は賃貸借契約の解除事由として認められるので、転貸が発覚したら契約解除と建物明け渡しを検討すべきです。

ただし夫が契約名義人となっていた物件において、離婚後夫が出ていって妻が引き続いて家に住み続けている場合などには、信頼関係の破壊とは言えないので契約の解除事由が認められない可能性が高くなります。

 

3.ペットを勝手に飼っていて注意しても改善しない

賃借人がペット禁止特約に違反して勝手にペットを飼っている場合、まずは注意をしてペットを他人に譲るなどの対応を求めましょう。それでも違反状態が解消されないなら、契約の解除と明け渡しを求めるべきです。

 

4.迷惑行為をやめないので損害が発生している

賃借人が大音量でステレオをかけるなど迷惑行為を続ける場合、まずは注意してやめさせるよう努力しましょう。

それでも迷惑行為がやまず隣室の賃借人が退去してしまって大家に損害が発生するようであれば、賃貸借契約を解除して明け渡しを求めましょう。

 

5.建物の老朽化、自己使用の必要性がある

建物が老朽化して建て替えの必要がある場合や、どうしても大家に物件利用の必要性が発生して賃借人は他の物件で代替することもできる場合などには、立退料を支払って建物の明け渡しを求めることを検討しましょう。

 

6.競売物件などに不法占拠者がいる

競売などで不動産を購入すると、不法占拠者がいる場合があります。その場合、早急に明け渡し請求をすべきです。任意交渉が難しければ、弁護士に相談して裁判手続きを利用して相手を追い出しましょう。

不動産を上手に活用するためには、素行不良な賃借人や不法占拠者を適切なタイミングで立ち退かせる必要があります。お困りの際には、お気軽に弁護士までご相談下さい。

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