悪質な借主への対処方法

賃貸物件を経営していると、悪質な借主に悩まされることがあるものです。

悪質な賃借人にはどのようなパターンがあるのか、また適切な対処方法を弁護士が解説します。

 

1.悪質な賃借人のパターン

1-1.賃料滞納

家賃の滞納は、典型的な悪質な借主のパターンです。督促してもまったく払わず何か月分もたまっていく人もいますし、滞納額が積み重なりすぎないようにときどき払い、またしばらく滞納する、という対応を繰り返す人もいます。

 

1-2.さまざまな難癖をつける

壊れていない設備が壊れているとか、水漏れしていないのに水漏れ被害に遭ったなど、さまざまな難癖をつけてきて家賃の支払いを拒否したり損害賠償を求めてきたりする賃借人がいます。

 

1-3.近所迷惑

騒音を出したり近隣の人に難癖をつけたりして、近所迷惑の行為をする賃借人のパターンもあります。

 

1-4.開きなおり

賃料を払わないので大家が支払を求めると「支払えない」などと言って開き直るパターンです。また契約を解除して明け渡しを求めても「引越費用がないから明け渡しはできない」などと言って居座る人もいます。

 

2.悪質な賃借人への適切な対処方法

上記のような悪質な借主に対しては、どのように対応するのが良いのでしょうか?

 

2-1.自力救済は許されない

家主としては「家賃を払わないならカギを変えて家に入れないようにすれば良いのではないか?」などと考えることもあります。

しかし法的な手段によらず、家主が自力でこういった処置をとるのは違法です。家の中のものを勝手に処分することも認められません。

家主がこうした「自力救済」によって借主に損害を与えたら、借主から損害賠償請求をされてしまう可能性もあります。悪質な借主に対しては、法的に適正な方法で対抗すべきです。

 

2-2.契約解除と明け渡し請求

悪質な借主に対しては、まずは「賃貸借契約の解除」を行いましょう。契約が継続している限り、追い出すことはできないからです。

そのためには解除事由があるかを検討せねばなりません。一般的には3か月程度の家賃滞納がある場合など、強い背信性があれば解除事由が認められます。

解除を行うときには内容証明郵便で解除通知を送ります。契約を解除しても相手が任意に明け渡さない場合には「明け渡し請求訴訟」を行い、その後「明け渡し断行の強制執行」を行って強制的に立ち退かせます。

 

3.弁護士に明け渡し交渉を依頼する

大家が直接明け渡しを求めても悪質な相手は自主的に退去しないケースが多々ありますが、弁護士が交渉すれば、裁判せずに任意に退去させられる可能性も高まります。

明け渡しの裁判、強制執行となると多大な労力と費用がかかりますので、悪質な借主に対応するには、一度弁護士に相談されることをお勧めします。

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