建物明け渡し請求・立ち退き請求について

  • 家賃を滞納して払わない賃借人やテナントに立ち退きを求めたい
  • 不法占拠者に明け渡しを求めるにはどうするのが良いのか?

不動産賃貸業を営んでいると、どうしても家賃滞納や不法占拠のリスクが発生します。

しかし法律では「自力救済」が禁じられているので、家主が強制的に相手を立ち退かせることはできません。

以下で、不動産の明け渡しや立ち退き請求のルールについて、弁護士が解説します。

 

1.建物明け渡しや立ち退き請求が必要なケース

不動産を所有していて、明け渡しが必要なケースには、以下のような例があります。

 

1-1.賃料不払いで契約を解除した

よくあるのは、賃借人が賃料を払わなくなるパターンです。

賃料は3か月分以上滞納されると賃貸借契約の解除が認められやすくなりますが、解除しても賃借人が自主的にでていかない場合には明け渡し請求が必要になります。

 

1-2.転貸借が行われた

賃貸借契約を締結しているとき、賃借人が無断で第三者に転貸してしまうケースがあります。無断転貸は大家に対する重大な信頼関係破壊行為なので、賃貸借契約解除の理由になります。

しかし契約を解除しても転借人が自主的に退去しない場合には、大家の方から立ち退きを求める必要があります。

 

1-3.第三者に不法占拠された

競売物件などでは、まれに第三者が不法占拠しているケースがあります。そういった場合、明け渡し請求を行う必要があります。

 

1-4.建物老朽化などにより、契約を終了させたい

有効な賃貸借契約が継続していても、建物老朽化などの事情によって契約を終了させたいケースがあります。その場合には、大家の方から賃借人に立ち退きを持ちかけて話し合いを行い、退去を求めます。この場合、立退料の支払いが必要になる例も多いです。

 

1-5.賃借人に夜逃げされた

賃借人が賃料を払わず荷物も片付けずに夜逃げするケースがあります。その場合、大家が勝手に家財道具を処分するのではなく、法的な方法で明け渡しを求める必要があります。

 

1-6. 定期借家契約が満了した

定期借家契約が満了し、更新を拒否しているにもかかわらず、賃借人が退去してくれないケースが増えています。賃借人が立ち退きしない場合には、法的に明け渡しを求める必要があります。

 

2.明け渡し、立ち退きでは自力救済が禁止されている

賃料を払わない賃借人が居座っている場合や第三者が不法占拠している場合、賃借人が夜逃げした場合などには、「大家が自力で立ち退かせたり荷物を勝手に処分したりしても良いのではないか?」と考えるものです。

しかし、法律は「自力救済」を禁止しています。自力救済とは、法に頼らずに自力で権利を実現することです。

自力救済がまかり通ると、みなが自己判断で行動して法秩序が乱れ、混乱状態に陥るので禁止されています。

権利侵害を受けているならば、きちんと法律に従った対応が必要です。

弁護士であれば相手との交渉や裁判、強制執行の手続きを利用して合法的に明け渡しや立ち退きを実現できます。お困りでしたら、お早めにご相談下さい。

 

3 外国人に対する建物明渡請求

外国人の増加に伴い、外国人に対する建物明渡請求が増えています。通常の交渉では立ち退きすることが難しく、訴訟を提起してようやく解決に向かうことも多いです。外国人に対する建物明け渡しでお困りの方は是非ご相談ください。

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